Документы для аренды жилья официально
Оглавление:
Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника
Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки). У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы.
Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.
Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя.
А ответственность за их проживание агент нести уже не будет. Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали .
Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.
Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать.
В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.
Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон. Как снимать квартиру на телефон:
- Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
- Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
- Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
- Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
- Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.
Сколько делать снимков 75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий.
41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8. Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.
В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда. В хорошем описании должно быть:
- описание района и его инфраструктуры;
- доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
- денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
- описание идеальных жильцов.
- какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
- описание квартиры и её состояния;
В описании не должно быть:
- пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
- уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
- вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
- капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.
Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали .
Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления.
Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет. Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов.
Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты. Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности.
При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает.
В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения. В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется.
Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя). Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать.
Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали .
Аренда: как составить договор найма
Вы нашли идеальную квартиру или идеального арендодателя, собрали и проверили все документы, теперь осталось главное: подписать договор с собственником.
Рассказываем, что такое договор найма, при чём тут аренда, обязательно ли подписывать бумаги, какие договоры нужно регистрировать, что учесть, чтобы защитить интересы обеих сторон.29 мая 2018
Что такое договор найма квартиры Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами. Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд.
На практике до суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.
Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде.
Это официально. Аренда или наём?
Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости.
Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.
Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.
Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами. Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются.
Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга.
Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.
А договор точно нужен? Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов. Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.
Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.
Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать. Как составить договор найма Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует.
Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный. На Яндекс.Недвижимости есть , составленные юристами.
В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон. Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть.
Мы рассказывали, , если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.
Срок действия договора Заключить договор можно на любой срок. По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания.
Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.
Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать. Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.
Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года. При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок. Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).
Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время.
Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.
Найдём идеальных арендаторов и возьмём на себя решение бытовых вопросов. Вы просто будете получать деньги на карту. Позвоните мнеЧто должно быть указано в договоре Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
- количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
- условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
- точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
- права и обязанности сторон;
- условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
- Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
- срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
- штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
- Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
- описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.
Скачать типовой договор найма жилого помещения можно .
Что ещё нужно приложить к договору К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.
К договору также должна прилагаться Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы.
Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег. Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.
Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.
Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий.
Заключение В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.
Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем. Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы. Авторы: команда Яндекс.Недвижимости Иллюстратор: Дарья ЧухроваВКонтактеОдноклассникиFacebookТелеграмWhatsAppTwitterСкопировать ссылкуПолучайте новые материалы на почтуПодписатьсяПодписываясь, я соглашаюсь на получение новостных/рекламных сообщений на условиях
Как сдать квартиру
Журнал Этажи Полезные статьи December 3, 2018 05:03
Moжнo кyпить квapтиpy и coxpaнить дeньги — нeдвижимocть кaждый гoд дopoжaeт, пoэтoмy инфляции пoчти нeт. A чтoбы дoпoлнитeльнo зapaбoтaть, жильe мoжнo cдaвaть. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo cдaть квapтиpy в apeндy в 2023 гoдy, чтo выбpaть — caмocтoятeльнyю cдaчy или чepeз pиэлтopa, кaк плaтить нaлoг и мoжнo ли избeжaть eгo.
Paccмoтpим мнoгиe дpyгиe вoпpocы. Для чeгo cдaвaть квapтиpyУ cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв: � Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк.
Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль.
Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция. Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй.
Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy.
Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.