Если заключен договор на квартиру

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2023

2023-06-11T02:59:17+03:0025 января, 2023|Юрист по недвижимости| Сергей Романов Руководитель «Романов и Соколова» Сергей Романов Руководитель «Романов и Соколова» Нужно купить квартиру? Продать? Так или иначе оформляется договор купли продажи. Зачастую неопытные покупатели скачивают шаблон договора на первом попавшемся юридическом сайте, и думают, что нет ничего проще, чем его заключить. Но как проходит 6-8 месяцев они возвращаются на юридическей сайт обратно.

Только уже, чтобы вернуть деньги за квартиру, которую не получили. Вот чтобы вы не оказались в такой ситуации, сегодня мы вас познакомим с 11 рисками договора купли продажи. Содержание:

1. До подписания предварительного договора купли-продажи
2. Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры 2023
3. Два сапога пара: герои купли-продажи
4. Предварительные договоры купли-продажи квартиры

Два сапога пара: герои купли-продажи1.

Именно из-за этого в 2015 — 2020 гг. количество преступлений в особо крупном размере в сфере недвижимости выросло почти на 30%. Министерство Внутренних Дел РФ Риэлтор из Якутска Республики Саха помогала своей знакомой с покупкой квартиры и предложила ей приобрести жилплощадь.

Риэлтор пояснила покупательнице, что владелец недвижимости не проживает в республике. Вскоре знакомая согласилась заключить сделку. Тогда злоумышленница подделала в документах подпись хозяина и получила от покупательницы более миллиона рублей, после чего потратила деньги на ставки у букмекера.

Как уберечься от мошенников 2.

Простой факт заключается в том, что покупатели недвижимости верят, что мошеннические схемы их не коснутся. Когда же они их касаются, то покупатели убеждены, что все решится благополучно, ведь все понимают, что они жертва, а поэтому украденное вернут.

Но ничего не возвращается. По этой причине первое: если собственник чокнутый — в суде сделку отменят. Следственный комитет РФ Трое россиян похитили пенсионера, проживающего в Коминтерновском районе Воронежа, и заставили его продать свою двухкомнатную квартиру за 2.000.000Р, а также предоставить всю информацию о банковских счетах.

Чтобы добиться своего, вымогатели угрожали мужчине и избивали его. Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры 2023Не верьте чужим экспертизам перед оформлением купли продажи квартиры 3. Никогда не верьте чужому юристу.

Все проверки делайте только через своих представителей. Для этого нужны именно юристы из сферы недвижимости, потому что только так вы будете уверены в сохранности своей сделки. От предложений занизить стоимость квартиры в договоре сразу отказывайтесь, чтобы в случае суда претендовать на ту сумму денег, что потратили, а не в два раза меньшую, что вам нарисовали.

4. При смене владельца квартиры все её долги переходят новому собственнику.

Для того, чтобы после заселения вы случайно не узнали, что стали должны 450.000 Р за коммуналку, получите выписку из финансового лицевого счета через Единый портал государственных услуг.

Образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами (2021) 5.

Когда вы продаете помещение, смотрите, чтобы в договоре не прописали пункт, что вы уже получили деньги до их фактического получения, потому что считается, что раз в договоре написано, что деньги получил, значит получил. Самый ад, что в случае расторжения сделки, вы обязаны вернуть те как бы полученные деньги.

В 2009—2015 годах в Могилеве банда «чёрных риэлторов» убила шесть человек после покупки их квартир с обещанием размена жилья Договор купли-продажи квартиры с ипотекой образец 2023 6. В течение пяти лет после передачи квартиры застройщик несет за неё гарантийные обязательства.

Это означает, застройщик несет гарантийные обязательства перед конечным владельцем. Кроме того, в договор купли-продажи вносятся условия, что:

1. Продавец должен гарантировать покупателю, что у него имеются все необходимые права и разрешения для отчуждения квартиры в собственность покупателя
2. Приобретаемая квартира должна быть свободной от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц
3. Она не должна быть передана в доверительное управление или аренду
4. Недвижимость не должна быть уже кому-то продана, подарена, обещана в дар
5. Она не должна быть предметом каких бы то ни было обязательств
6. В отношении ее не должен быть установлен судебный запрет на распоряжение этой собственностью
7. Не должна находиться в залоге, под арестом
8. Квартира не должна быть внесена в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ

До подписания предварительного договора купли-продажиИженер-строитель на приемке – это must have 7. Делайте строительную экспертизу со специалистом до подписания предварительного договора, чтобы оценить стоимость квартиры.

Перед актом приёма-передачи приемка специалиста также нужна.

Ведь между днем подписания акта и осмотром помещения могло пройти уйма времени. Все дефекты требуйте компенсировать.

Вот посмотрите на смету строительных экспертов, какие суммы бывают: В суде взыщется до 30% от цены квартиры 8. Никто официально не предоставит сведения об экс-собственниках, поскольку персональные данные запрещено предоставлять. Из этого следует, что для получения данных о том, кто мог бы претендовать на квартиру в будущем, нужно «идти другим путем».

Необходима справка по форме 12. Это особая бумага, которая показывает не всех жильцов, кто проживал в квартире, а только тех, которые были временно выписаны. 9. Как вы понимаете, в скором времени случится очередной экономический коллапс.

Он закономерно случается 1 раз каждые 8 лет, поэтому те льготные ипотеки, что вы сейчас берете, могут вас разорить. Перед тем, как пускаться во все тяжкие, вместе с юристом продумывайте механизм, как будете спасать квартиру в случае кризиса, возникшего из-за ипотечного «пузыря». «Пузырь» – это картина, когда заемщики не могут вернуть долг за кредит, а их залог не может компенсировать расходы банка по кредиту, вследствие обесценивания залога.

Чем больше должников не могут вернуть долг, тем больше пузырь, тем мощнее негативные экономические последствия от его взрыва.

Не вытянут они эти кредиты. Предварительные договоры купли-продажи квартирыОбразец ПДКП (2021) 10. Договоры ПДКП не гарантируют получение квартиры, а гарантируют возможные проблемы, как:

1. обрезанные неустойки за просрочку сроков ДДУ
2. двойные продажи

Если вы еще не заключили ПДКП, то пишите договор так, чтобы вы в любом случае получили либо квартиру, либо деньги. Прокуратура РФ Жительница Калужской области, генеральный директор агентства недвижимости, оформляла с клиентами предварительные договоры купли-продажи, согласно которым должна была оказать им риэлторские услуги.

Но, получив деньги, не выполняла свои обещания.

В общей сложности она обманула более 40 человек на сумму более 21,000,000 Р. Вам нужен приемщик, судебный эксперт или врач психиатр для проверки собственника?

Тогда звоните по телефону +7 (495) 195-76-47 прямо сейчас.

ОСТОРОЖНО! С 23 ИЮНЯ 2023 ГОДА НА 10% УВЕЛИЧАТСЯ ЦЕНЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ.

Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных. Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Читайте также:

1. Юрист по жилищным вопросам в Москве
2. Вот как получить бесплатную консультацию юриста по недвижимости онлайн
3. Один кейс из жизни юриста по долевому строительства

Поделитесь этой статьей с друзьями! FacebookTwitterVk

Требования к договору купли-продажи

Принцип свободы договора назван в Гражданском кодексе РФ в качестве одного из основных начал гражданского права.

Вместе с тем, закрепляя свободу договора, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает ее ограничение. Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати. Договор по желанию сторон может быть нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Закон установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Предмет договора. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков, частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Поэтому существенными условиями договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома и др., является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон.

Кроме того, одним из условий договора является цена недвижимого имущества, которая устанавливается сторонами. При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования.

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации обращаем внимание на необходимость указания в договоре купли-продажи недвижимости сведений о существующих ограничениях (обременениях).

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2023 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры.

Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2023 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю.

Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки.

Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.Нормативный акт О чем статьяСтатьи №550 и №434 ГК РФ Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.Статья №554 ГК РФ Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.Статья №558 ГК РФ В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.Статья №210 ГК РФ Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.Статья №555 ГК РФ В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.Статья №488 (п.5) ГК РФ До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца.

Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.Статья №556 ГК РФ Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.Статья №557 ГК РФ Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.Статья №461 ГК РФ Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки.

Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.Статья №167 ГК РФ Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость.

Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.Статья №551 ГК РФ, Статья №131 ГК РФ Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН.

А также необходимость нотариального заверения определенных документов.Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ.

В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом.

Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах.Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи.

Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.- наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора; — стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные; — описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь; — суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости.

То есть не ее дарением, арендой и прочее; — цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости; — перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).Важно!

Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно.

Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты: — время фактической передачи недвижимости покупателю; — сроки и способы взаиморасчетов; — состояние передаваемой квартиры; — сроки снятия с регистрации членов семьи продавца; — гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений; — порядок решения споров и распределения ответственности; — условия, при которых договор может быть расторгнут; — штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными.

За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет.

При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам.

Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ.

В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.Этапы оформления договора1.

Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.2. Изучаем документы на объект недвижимости.

Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.3. Заключаем предварительный договор купли-продажи.

Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.4. Подписываем договор купли-продажи.

Проверьте правильность составления документа.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки.

Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель.

Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо.

Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».6. Регистрируем права собственности.

Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию.

В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца.

Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей.

Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей.

Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.Важно!

При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.Суд признает договор оспоримым, если он:- заключен с помощью угроз и насилия; — оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки; — заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна; — составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке; — продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки; — не соответствует требованиям законодательства; — на нем поддельные подписи.Важно!

Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП?

Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости.

Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке.

То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости.

В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие.

Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на неё от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, желательно чтобы продавец представил правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство).

Для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю при личном обращении необходимо представить: 1) документ, удостоверяющий личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия; 2) на регистрацию перехода права собственности продавца и регистрацию права собственности покупателя; 3) договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами. Такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения. В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостьюпо отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов необходимо согласие другого супруга. В случае, если такое согласие не представлено на государственную регистрацию перехода права, орган регистрации обязан сделать в Едином государственном реестре недвижимости отметку об отсутствии необходимого в силу закона согласия третьего лица. Управление Росреестра по Тульской области проведет государственную регистрации перехода права по сделке об отчуждении имущества при отсутствии согласия супруга, но такая сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры

20.03.201516:58

Олеся Шаповал Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец заключают типовой договор.

«Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок. Заключение договора — непременное условие сдачи жилья.

И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель». Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет.

Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще.

Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов. Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление.

Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма.

В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире.

Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год.

К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок. Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты.

Например, индексацию на 6–10% в год.Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме.

Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив.

Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что

«после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено»

.

И на эту фразу нужно обратить особое внимание.Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.

Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия. Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища.

Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего.

Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла.

А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями.