Как правильно сдавать комнату в квартире

Как легально сдавать квартиру в аренду

Закрыть Каждый год компания СКБ Контур проводит конкурс для предпринимателей «», в нем участвуют сотни бизнесменов из разных городов России — от Калининграда до Владивостока. Благодаря конкурсу мы создали вдохновляющую коллекцию бизнес-историй, рассказанных людьми, которые превращают небольшие стартапы в успешные компании. Их опыт и cоветы будут полезны каждому, кто задумывается об открытии своего дела.

Для старта необходимы некоторые предварительные условия: идея, немного денег и, что самое важное, желание начать Фред ДеЛюка Основатель Subway Подписка на уведомления о новых статьях Подписаться Мне не интересно

10 сентября 2020 Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф.

Платить придется примерно 20 % от всего дохода. Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет.

Или вовсе убегут, задержав оплату.

Возможны различные ситуации. Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать. Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса.

Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам.

Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты. При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Заключать при этом нужно . Процесс регулируется .

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой. Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства.

При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия. В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

В указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

1. Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации.

То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

1. Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности. В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату.

Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните».

Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются. Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета. Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом. Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество.

Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат. Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину.

Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд. Обычно его называют депозитом.

Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор. Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц.

Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги. Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают.

Добавьте к договору. В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

1. Количество мебели и техники (укажите их состояние).
2. Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
3. Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать. Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

1. Согласовать планы с банком через менеджера.
2. Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в .

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать. Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных . Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца.

Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание.

Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке.

Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма. Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами. Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

1. Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
2. Сделать жильцам временную регистрацию.

В противном случае вы нарушите , которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб.

или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге.

Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением.

Это тоже бесплатно. Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год. Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %.

Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. С 2022 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб.

в год. Вы можете зарегистрироваться как плательщик с помощью приложения «».

Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится.

Согласно сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно. Можно принимать деньги на , но за его обслуживание придется заплатить. Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

1. ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
2. ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью .
3. ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.

ИП нужно платить за себя обязательные , в 2020 году их размер составляет 40 874 руб.

плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так Минфин РФ. Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %. Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать. Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы.

И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года.

Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально. Подписаться × Загрузить ещё

Как правильно сдать квартиру или комнату.

Инструкция по сдаче квартиры в аренду, поиску клиентов и оформлению договора.

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

1. Москва и область
2. По России бесплатно
3. Санкт-Петербург и область

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!

Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов — быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.

Содержание статьи ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ✔ ✔ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

1. «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».

Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия. Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно.

Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

1. Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.
2. Обязанность ведения учета расходов и доходов.
3. Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.

Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду.

Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений. Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

1. Сделать генеральную уборку.
2. Погасить долги по коммунальным услугам.
3. Привести в порядок документы на жилплощадь.
4. Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
5. Поставить мебель и бытовую технику.
6. Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
7. Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.

Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно. К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах.

При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет.

Делая выбор, обратите внимание на:

1. Профессионализм сотрудников.
2. Время работы на рынке недвижимости.
3. Процент успешных сделок.
4. Отзывы клиентов.

При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант. Это один из способов самостоятельного поиска жильца.

Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики.

Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя. Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников.

Можно подать объявление на популярные сайты , , и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки.

Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет. Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности.

Сделать это можно следующим образом:

1. Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, ).
2. Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов ().
3. Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.

Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу. Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению.

В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав.

Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса.

Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения.

А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

1. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».
2. «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:

1. Реквизиты и подписи сторон.
2. Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
3. Ответственность за неисполнение своих обязательств.
4. Права и обязанности сторон.
5. Стоимость аренды.
6. Информация о сторонах сделки.
7. Срок аренды.
8. Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
9. Описание предмета договора.

Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.

Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки. Помимо договора, участники сделки должны подписать:

1. Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.
2. Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.

Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия.

Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

1. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
2. 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
3. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».

Для регистрации нужно:

1. Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.
2. Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб.

   для физлиц и 15000 руб. для юрлиц).

   Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).

Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами.

Расчет может быть:

1. Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
2. Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).

Оплата может производиться:

1. Раз в квартал.
2. Единовременно один раз в год.
3. Каждый месяц.

Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

1. «Налогоплательщики — физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

1. 13% для резидентов страны.
2. 30% для иностранных граждан.

Оплата производится каждый год не позднее 30 апреля с обязательной сдачей справки 3-НДФЛ. Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения.

При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

1. «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
2. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

1. «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».

Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

Договор может быть досрочно расторгнут арендатором в любой момент с предварительным предупреждением хозяина квартиры (за 1 или 3 месяца, в зависимости от условий договора).

Однако если досрочное расторжение инициируется арендодателем, ему необходимо обозначить основания для подобного действия и решать вопрос в судебном порядке. Если срок действия соглашения истек, он считается автоматически расторгнутым.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, каждый участник сделки должен быть уведомлен о намерении контрагента продлить арендный договор не позднее, чем за 3 месяца до окончания его срока действия. Предложение о продлении либо отказ от него стоит оформить в письменном виде. При отсутствии разногласий, стороны могут просто продлить действующий договор, но если есть какие-то условия, требующие законодательного регулирования, стоит составить новое соглашение.

Субаренда – это сдача жилплощади по договору, где наймодателем выступает квартирант. Чтобы заключить подобную сделку, необходимо получить согласие собственника квартиры и составить договор субаренды, который является самостоятельным документом.

При этом важно учитывать, что его срок не должен превышать время действия арендного соглашения.

Еще одна особенность субаренды заключается в том, что обязанность по сохранности имущества по-прежнему сохраняется за арендатором, независимо от того, кому он сдал жилье в субаренду. Если речь идет о коммунальной квартире, в которой комнаты приватизированы всеми жильцами, собственник вправе сдавать свою жилплощадь в аренду, не получая разрешения от соседей.

В противном случае требуется письменное согласие каждого жильца на любые сделки с недвижимостью.

Если же коммуналка находится в муниципальной собственности, нужно дополнительно получить согласие от муниципалитета. Если сдается комната в отдельной квартире с несколькими собственниками или прописанными лицами, необходимо письменное разрешение от каждого из них. Все разрешения должны быть заверены нотариально.

Получение патента – один из способов сдачи жилья в аренду в качестве ИП. Его стоимость вычисляется в виде процента от налоговой ставки от потенциального размера дохода за 1 календарный год.

Например, если сумма дохода составляет 700000 руб.

за год, арендодатель может выплатить единовременно 43 тыс.руб. за год либо платить по 3600 руб.

ежемесячно. Также можно приобрести патент на определенное количество месяцев и выплачивать ее стоимость в 2 этапа:

1. Остаток не позднее, чем через 25 дней после окончания его срока действия.
2. 1/3 не позднее, чем за 25 дней до заключения арендного договора.

В роли недобросовестного участника сделки может выступать как арендодатель, так и арендатор.

Самые распространенные схемы мошенничества:

• Пересдача арендованного жилья. Мошенником может быть как арендодатель, так и арендатор. В первом случае демонстрируется копия правоустанавливающего документа со ссылкой на его обновление в каком-либо органе. После этого требуется задаток за 1-3 месяца и просьба отложить въезд на несколько дней под предлогом необходимости подготовки жилья. В итоге, придя в назначенное время, квартирант обнаруживает, что выданные ключи не подходят к замку, а при попытке вызова полиции хозяин отпирается от всех обвинений.
• Проворачивать махинации может и риэлтерское агентство. К примеру, вам могут предложить купить базу с номерами телефонов потенциальных арендаторов, уточняя, что процент за сделку с вас брать не будут. В итоге список оказывается недействительным, а оплата за него достаточно высокая.
• Если аферу проворачивает арендатор, он снимает квартиру, выдавая себя за ее владельца при помощи поддельных правоустанавливающих документов. При сдаче в аренду также берется задаток на несколько месяцев, после чего мошенник исчезает, а реальный хозяин не может ничего объяснить.

Для максимального снижения риска подобных ситуаций, нужно соблюдать следующие правила:

1. Сразу оформлять договор аренды с приложением акта приема-передачи помещения и описью имущества.
2. Не выбирать варианты со слишком привлекательными ценами.
3. Проверять подлинность предоставленных документов (для этого можно попросить выписку из Росреестра).
4. Отдавать арендную плату только по расписке.

Таким образом, сдача жилья в аренду имеет множество нюансов, каждый из которых следует учитывать, чтобы избежать возникновения непредвиденных проблем.

Обязанность регистрировать ИП при сдаче жилья в аренду законом не предусмотрена. Но в данном случае наличие нескольких объектов недвижимости и регулярность заключения арендных сделок могут быть классифицированы как незаконная предпринимательская деятельность, что повлечет за собой административный штраф, размер которого будет определен судом.

Законодательством запрещаются валютные операции между резидентами (ст. 9 ФЗ «О валютном регулировании…» от 10.12.2003 № 173-ФЗ). Поэтому арендную плату можно установить в рублях, соответственно текущему курсу определенной валюты.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как правильно сдать комнату или квартиру

7 июля 2020Для того, чтобы не было неприятных недоразумений при найме комнаты или квартиры, все условия по пользованию квартирой и имуществом необходимо прописать в договоре аренды (найма).Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Чтобы избежать последствий в виде претензий по порче или пропаже имущества и пользованию квартирой, рекомендуется отразить в договоре перечень и состояние имущества, а также определить ответственность за его сохранность.В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить сдаваемую внаем комнату (адрес жилого помещения, его кадастровый номер, площадь комнаты), а также размер и порядок внесения платы за нее.Часто в договоре предусматривается также внесение нанимателем платы за потребленные коммунальные услуги (в частности, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ).Если договор найма заключается на срок более года, в нем должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем.Если комната сдается внаем с мебелью или иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендуем отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность.В договоре рекомендуется предусмотреть и такие условия, как:- последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;- распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда соседям;- возможность содержания домашних животных.Если передача денежных средств за квартиру или на предметы домашнего обихода, тот же стиральный порошок, производится наличным путем, то следует попросить у собственников написать расписку. Расписку нужно просить без смущения, поскольку передача денег, если дело дойдет до суда, другим способом, кроме документального, не подтверждается.Если квартира находится в долевой собственности, сдать внаем комнату в ней можно при наличии согласия других сособственников квартиры.Если со стороны собственников квартиры поступают угрозы или жизнь с ними становится невыносимой, надо ставить вопрос о расторжении договора.

В данной ситуации, денежные средства, которые были затрачены на поиск квартиры, вернуть маловероятно, так как агентство свою работу выполнило. Как ведет себя собственник квартиры, злоупотребляет ли он спиртными напитками, заранее можно и не знать.